Die Wohnungsübergabe ist einer der wichtigsten Termine beim Aus- oder Einzug – und einer, bei dem viele junge Menschen teure Fehler machen. Ob du ausziehst und deine Kaution zurückhaben willst oder einziehst und böse Überraschungen vermeiden möchtest: Mit der richtigen Vorbereitung bist du auf der sicheren Seite. In diesem Guide erfährst du alles, worauf du bei einer Wohnungsübergabe achten musst.
Vor der Wohnungsübergabe: Vorbereitung ist alles
Eine gute Vorbereitung kann dir hunderte Euro sparen. Nimm dir ein paar Tage vor dem Übergabetermin Zeit für folgende Punkte:
Wohnung gründlich reinigen
Die Wohnung muss bei der Übergabe „besenrein" sein. Das bedeutet:
- Alle Räume saugen und wischen
- Küche gründlich reinigen (Herd, Backofen, Kühlschrank)
- Badezimmer putzen (Kalk entfernen, Fugen reinigen)
- Fenster putzen (innen reicht meistens)
- Spinnweben und Staub entfernen
- Balkon oder Terrasse kehren
Tipp: Professionelle Reinigung
Wenn du dir unsicher bist, ob deine Reinigung ausreicht, investiere in eine professionelle Endreinigung. Die kostet für eine 2-Zimmer-Wohnung in Wien zwischen 150 und 250 Euro – das ist oft günstiger als ein Abzug von der Kaution.
Kleine Reparaturen durchführen
Kümmere dich vor der Übergabe um kleine Schäden, die du selbst verursacht hast:
- Dübellöcher: Mit Spachtelmasse füllen und glatt schleifen.
- Kratzer an Türen: Mit passendem Lackstift ausbessern.
- Silikon in Bad/Küche: Wenn es schimmelig ist, selbst erneuern (Material kostet unter 10 Euro).
- Defekte Glühbirnen: Ersetzen – auch wenn es banal klingt.
- Beschädigte Jalousien: Reparieren lassen oder Vermieter vorab informieren.
Dokumentation vorbereiten
Bevor du zur Übergabe gehst, solltest du folgende Dokumente bereithalten:
- Deinen Mietvertrag
- Das Übergabeprotokoll vom Einzug (falls vorhanden)
- Fotos vom Einzugszustand (falls vorhanden)
- Rechnungen für durchgeführte Reparaturen
- Alle Schlüssel (Wohnungsschlüssel, Kellerschlüssel, Briefkastenschlüssel, Haustorschlüssel)
Das Übergabeprotokoll – dein wichtigstes Dokument
Das Wohnungsübergabeprotokoll ist das zentrale Dokument bei jeder Übergabe. Es hält den Zustand der Wohnung schriftlich fest und schützt beide Seiten – Mieter und Vermieter.
Was ins Protokoll gehört
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Namen aller anwesenden Personen
- Zustand jedes Raums (Boden, Wände, Decke, Fenster, Türen)
- Zustand der Einrichtung (Küche, Bad-Armaturen, Heizung)
- Vorhandene Mängel – detailliert beschreiben und mit Fotos belegen
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung)
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
- Vereinbarungen zu offenen Punkten
- Unterschriften beider Parteien
Wichtig: Immer zwei Exemplare
Das Übergabeprotokoll sollte immer in zweifacher Ausfertigung erstellt werden – eines für dich, eines für den Vermieter. Beide Exemplare müssen von beiden Parteien unterschrieben werden. Mach zusätzlich ein Foto vom unterschriebenen Protokoll.
Fotos als Beweismittel
Fotos sind bei der Wohnungsübergabe in Österreich Gold wert. Im Streitfall sind sie oft das einzige Beweismittel, das zählt.
So fotografierst du richtig
- Jeden Raum: Mindestens ein Übersichtsfoto pro Raum aus jeder Ecke.
- Details: Nahaufnahmen von Böden, Wänden, Fenstern und Armaturen.
- Mängel: Jeden vorhandenen Schaden einzeln fotografieren.
- Zählerstände: Alle Zähler abfotografieren, sodass die Nummern lesbar sind.
- Zeitstempel: Achte darauf, dass Datum und Uhrzeit in den Foto-Metadaten stimmen.
Profi-Tipp: Mach die Fotos mit eingeschaltetem Licht und bei Tageslicht. So sind Schäden am besten erkennbar. Mach lieber 50 Fotos zu viel als eines zu wenig.
Zählerstände ablesen
Vergiss nicht, bei der Übergabe alle Zählerstände abzulesen und zu dokumentieren:
- Stromzähler: Meistens im Sicherungskasten oder im Keller.
- Gaszähler: Falls vorhanden, oft im Vorraum oder Keller.
- Wasserzähler: Meist im Badezimmer oder in der Küche unter der Spüle.
- Heizung: Bei Fernwärme den Wärmezähler ablesen.
Notiere die Stände im Übergabeprotokoll und melde sie anschließend bei den jeweiligen Anbietern (Wien Energie, Wiener Wasser, etc.) ab bzw. um.
Schlüsselübergabe
Bei der Schlüsselrückgabe ist Genauigkeit gefragt:
- Zähle alle Schlüssel und gleiche sie mit dem Mietvertrag ab.
- Hast du Schlüssel nachmachen lassen? Diese musst du ebenfalls zurückgeben.
- Lass dir die Rückgabe im Protokoll schriftlich bestätigen.
- Verloren gegangene Schlüssel können teuer werden – bei Sicherheitsschlössern kostet ein Schlüsseltausch schnell 200-500 Euro.
Kaution zurückbekommen – so klappt's
Die Kaution (in Österreich meistens 3 Monatsmieten) ist oft eine beachtliche Summe. Damit du dein Geld zurückbekommst, beachte Folgendes:
Deine Rechte bei der Kaution
- Die Kaution muss vom Vermieter verzinst angelegt werden (Sparbuch oder vergleichbar).
- Normale Abnutzung darf nicht von der Kaution abgezogen werden.
- Der Vermieter muss konkret begründen, warum er Teile der Kaution einbehält.
- Die Rückzahlung sollte zeitnah nach der Übergabe erfolgen – in der Regel innerhalb von 2-4 Wochen.
Was zählt als normale Abnutzung?
Normale Abnutzung – juristisch „gewöhnliche Abnützung" – umfasst:
- Leichte Gebrauchsspuren am Parkettboden
- Vergilbte oder leicht abgeblätterte Wände
- Kleine Dübellöcher (in normalem Ausmaß)
- Abgenutzte Türgriffe oder Lichtschalter
- Kalkablagerungen an Armaturen
- Leichte Kratzer an Fliesen
Tipp: Nicht vorschnell unterschreiben
Wenn der Vermieter bei der Übergabe Mängel auflistet, die du nicht verursacht hast, unterschreibe das Protokoll nicht ohne Widerspruch. Vermerke deine Einwände direkt im Protokoll. Und: Du bist nicht verpflichtet, Reparaturkosten vor Ort zu akzeptieren.
Häufige Streitpunkte bei der Wohnungsübergabe
Folgende Themen führen bei der Wohnungsübergabe am häufigsten zu Konflikten:
- Ausmalen: In Österreich musst du die Wohnung beim Auszug grundsätzlich NICHT ausmalen, es sei denn, es steht ausdrücklich im Mietvertrag und du hast die Wände in einer unüblichen Farbe gestrichen.
- Bohrlöcher: Einige wenige Bohrlöcher gelten als normale Abnutzung. 50 Löcher in einer Wand hingegen nicht.
- Parkettboden: Normale Laufspuren sind okay, tiefe Kratzer oder Wasserschäden nicht.
- Einbauküche: Wenn du eine Küche übernommen hast, muss sie im gleichen Zustand (minus normale Abnutzung) zurückgegeben werden.
- Schimmel: Hier wird oft darüber gestritten, ob der Schimmel durch falsches Lüften (Mieter) oder bauliche Mängel (Vermieter) entstanden ist.
Deine Rechte in Österreich: Das MRG
Das Mietrechtsgesetz (MRG) schützt Mieter in Österreich umfassend. Hier die wichtigsten Punkte für die Wohnungsübergabe:
- Du musst die Wohnung in „ordnungsgemäßem Zustand" zurückgeben – nicht im Neuzustand.
- Der Vermieter muss Investitionen (z.B. eine eingebaute Küche) unter Umständen ablösen.
- Bei Streitigkeiten kannst du dich an die Schlichtungsstelle deiner Gemeinde wenden.
- Die Mietervereinigung und die Arbeiterkammer bieten kostenlose oder günstige Rechtsberatung.
Kostenlose Rechtsberatung
Die Arbeiterkammer (AK) bietet kostenlose Mietrechtsberatung für ihre Mitglieder an. Auch die Mietervereinigung Österreichs hilft bei Streitfällen – die Mitgliedschaft kostet ca. 6 Euro pro Monat und beinhaltet Rechtsschutz.
Checkliste: Wohnungsübergabe auf einen Blick
Hier nochmal alles kompakt zusammengefasst – deine Wohnungsübergabe-Checkliste:
Vor der Übergabe
- Wohnung besenrein putzen
- Kleine Reparaturen durchführen (Dübellöcher, Kratzer)
- Alle persönlichen Gegenstände entfernen
- Mietvertrag und Einzugsprotokoll bereithalten
- Alle Schlüssel zusammensuchen
- Nachsendeauftrag bei der Post einrichten
Bei der Übergabe
- Übergabeprotokoll erstellen (oder Vorlage mitbringen)
- Jeden Raum gemeinsam begehen
- Fotos von allen Räumen und Mängeln machen
- Zählerstände ablesen und notieren
- Schlüssel übergeben und bestätigen lassen
- Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen
- Kopie des Protokolls mitnehmen
Nach der Übergabe
- Strom, Gas, Wasser abmelden bzw. ummelden
- Internet und Telefon kündigen/ummelden
- Meldezettel ändern (innerhalb von 3 Tagen!)
- Kaution-Rückzahlung im Blick behalten
- Alle Dokumente und Fotos sicher aufbewahren
Häufige Fragen zur Wohnungsübergabe
Muss ich die Wohnung beim Auszug ausmalen?
Grundsätzlich nein. In Österreich gilt: Wenn du die Wände in einer normalen, hellen Farbe belassen hast, musst du nicht ausmalen. Nur wenn du z.B. eine Wand knallrot gestrichen hast, kann der Vermieter verlangen, dass du sie wieder in einen neutralen Zustand versetzt. Klauseln im Mietvertrag, die generell zum Ausmalen verpflichten, sind oft ungültig.
Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?
Der Vermieter darf nur so viel einbehalten, wie tatsächlich an Schäden (über die normale Abnutzung hinaus) entstanden ist. Er muss die Kosten belegen können. Pauschalabzüge sind nicht erlaubt. Wenn du mit dem Abzug nicht einverstanden bist, wende dich an die Schlichtungsstelle oder die Mietervereinigung.
Was passiert, wenn es kein Einzugsprotokoll gibt?
Ohne Einzugsprotokoll kann der Vermieter schwer beweisen, welche Schäden durch dich entstanden sind. Das kann zu deinem Vorteil sein. Dennoch solltest du auch ohne Einzugsprotokoll die Wohnung in einem anständigen Zustand übergeben und alles dokumentieren.
Wann bekomme ich meine Kaution zurück?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist, aber die Rückzahlung sollte innerhalb von 2-4 Wochen nach der Übergabe erfolgen. Wenn der Vermieter sich weigert, setze eine schriftliche Frist von 14 Tagen. Zahlt er dann immer noch nicht, wende dich an die Schlichtungsstelle.
Brauche ich eine Zeugin oder einen Zeugen bei der Übergabe?
Es ist zwar nicht verpflichtend, aber sehr empfehlenswert. Nimm eine Vertrauensperson mit, die bei der Übergabe als Zeuge anwesend ist. Im Streitfall kann sie bestätigen, in welchem Zustand die Wohnung war.
Was, wenn der Vermieter nicht zur Übergabe kommt?
Wenn der Vermieter den Termin verstreichen lässt, dokumentiere den Zustand der Wohnung trotzdem umfassend mit Fotos und Videos. Sende ihm die Schlüssel per Einschreiben und verwahre die Dokumentation sicher. Setze ihm schriftlich eine Frist für die Kautionsrückzahlung.
Muss ich den Parkettboden abschleifen lassen?
Nein, das ist eine Sache des Vermieters. Normale Gebrauchsspuren am Parkett gehören zur gewöhnlichen Abnützung. Nur bei groben Beschädigungen (z.B. tiefe Kratzer durch ungeeignete Möbel oder Wasserschäden) kann der Vermieter Schadenersatz verlangen.
Was mache ich bei einer Übergabe beim Einzug?
Beim Einzug gilt: Alles genau dokumentieren! Erstelle ein Einzugsprotokoll, in dem jeder vorhandene Mangel festgehalten wird. Mach Fotos von allem, auch von Stellen, die in Ordnung sind. Dieses Protokoll ist dein wichtigstes Beweismittel beim späteren Auszug.
Kann ich die Schlüssel einfach in den Briefkasten werfen?
Davon raten wir dringend ab! Ohne persönliche Übergabe hast du keinen Beweis, dass du die Schlüssel zurückgegeben hast. Außerdem könnte der Vermieter behaupten, die Wohnung sei in einem schlechten Zustand. Bestehe immer auf einen persönlichen Übergabetermin mit Protokoll.
Wo finde ich eine Vorlage für ein Übergabeprotokoll?
Kostenlose Vorlagen findest du auf den Websites der Arbeiterkammer (ak.at), der Mietervereinigung (mietervereinigung.at) und verschiedener Konsumentenschutz-Organisationen. Die Vorlagen enthalten alle wichtigen Punkte und können einfach ausgedruckt und ausgefüllt werden.
Fazit: Gut vorbereitet in die Wohnungsübergabe
Eine Wohnungsübergabe muss kein stressiges Erlebnis sein. Mit gründlicher Vorbereitung, einem sauberen Übergabeprotokoll und ausreichend Fotos bist du auf der sicheren Seite. Denk immer daran: Normale Abnutzung geht nicht auf deine Kosten, und deine Rechte als Mieter in Österreich sind stark. Im Zweifelsfall hilft dir die Arbeiterkammer oder die Mietervereinigung weiter.
Nimm dir die Zeit, unsere Checkliste durchzugehen – dein zukünftiges Ich (und dein Konto) werden es dir danken.